Okt 262014
 

Immobilienerwerb durch Ersitzung in Brasilien / Usucapião Brasil
Auszug aus dem codigo civil :

DA PROVA = Der Beweis bei Geschäften
Artikel 212 bis 232

Latein: usu + capere usucapir = Eigentum ersitzen (das ersessene Recht)
CAPTURAR = EROBERN
USAR = gebrauchen

Fälschlicher Weise wird sehr oft im deutschem Sprachraum angenommen, dass man in Brasilien sehr leicht Land besetzen und in Besitz nehmen kann! Die häufigste Falschbehauptung ist, dass man innerhalb von nur 5 Jahren Land in Besitz nehmen könnte!!
Das ist falsch bzw. nicht ganz richtig und nicht so einfach!!
Es gibt die Ersitzung nach 5 Jahren (nur durch grundbücherliche Eintragung möglich!!) und es gibt auch die Ersitzung erst nach 15 Jahren!!

Man muss sehr wohl unterscheiden um die Aneignung von Eigentum – hier muss man unterscheiden zwischen ländlichem und urbanem Eigentum – das kann auch 20 Jahre dauern!
Und die Aneignung durch Ersitzung von Besitz – auch wiederum der Unterschied zwischen urbanem und ländlichem Grundbesitz!!

Besitz ist nicht gleich Eigentum!!!
domínio = Eigentum
Posse = Besitz
possuidor = Besitzer
proprietario = Eigentümer

In jedem Fall nur durch einen Ersitzungsprozess (= PROCESSO CIVIL USUCAPIÃO) und einen Richterspruch möglich, und dann muss noch die grundbücherliche Eintragung erfolgen!!
Das Recht zur Besetzung ist eine komplizierte Sache und seit langem im Zivilgesetzbuch von Brasilien festgelegt!!

Ausschnitt aus dem bürgerlichen Gesetzbuch von Brasilien:

CAPÍTULO II
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Seção I
Da Usucapião

Art. 1.238
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
= Nach 15 Jahren Besetzung einer Immobilieohne Unterbrechung und ohne Einspruch von Dritten – unabhängig vom Titel und gutem Glauben – indem man sich ans Gericht wendet, oder durch Urteil eine Eintragung ins Grundbuch erhält.

Parágrafo único.
O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
= Dieser Zeitraum (von 15 Jahren) in letzigem Artikel erwähnt, reduziert sich auf 10 Jahre, wenn der Besitzer(in) nachweist dass er / sie sich in der Immobilie als Hauptwohnsitz niedergelassen hat, oder die Immobilie produktiv genutz hat (Agrarland z.B.)

Art. 1.239
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
= Diejenigen, die nicht Eigentümer einer urbanen oder ruralen Immoblien sind, und das Land ununterbrochen ohne Einspruch von Dritten besetzt haben, Agrarland Maximum 50 Hektar, wenn das Land produktiv bestellt wurde als Erwerb oder zum Wohle der Familie, benutzt als Hauptwohnsitz, diejenigen können sich dieses Land als Eigentum aneignen (natürlich nur mit Urteil vom Gericht – so von selber geht das nicht!)
Anmerkung: viele am Land lebenden Bauern sind Analphabeten und wissen nur vom Hören-Sagen, dass man nach 5 Jahren Besetzung Eigentümer ist – man wird jedoch erst mit einem richterlichen Beschluss zum Eigentümer – nicht automatisch!
Wer nach 5 Jahren Besetzung noch nicht seine Rechte am Gericht eingeklagt hat, der ist immer noch nicht Eigentümer! Denn das Grundbuchamt in Brasilien verlangt natürlich einen Gerichtsbeschluss, um die Grundbucheintragung auf Grund von Besetzung durchzuführen! Man kann natürlich nicht einfach aufs Grundbuchamt hingehen und behaupten, man wohne jetzt seit 5 Jahren auf diesem Grundstück und das wolle man jetzt als Eigentum…..!

Art. 1.240. – urbane Grundstücke
Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
= Dienigen, die sich eine städtische Grundfläche als Besitz aneignen – maximal 250 m² -, d.h. besetzen in einem Zeitraum von 5 Jahren – ohne Unterbrechung und ohne Einspruch von Dritten, im Gebrauch zum Wohnzweck oder der Familie, erwirbt diese Fläche als Eigentum, solange diejnige Person nicht schon Eigentümer einer anderen Immobilie ist – egal ob urbane Immobilie oder ländliche.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
= Die Eigentumsrechte und die Gewährung des Gebrauchsrechtes berechtigen Männer und Frauen gleichwertig, unabhängig vom Zivilstatus.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. = ………man kann nur einmal ersitzen!!!!!

Erwerb durch guten Glauben (nicht automatisch wie viele Brasilianer glauben, sondern erst durch grundbücherliche Eintragung!!!)
Man muss am Gericht einen Prozess einreichen = processo de usucapião, in diesem Prozess muss man seine Rechte beweisen, und natürlich auch beweisen, dass man nicht reich ist….!

Art. 1.241.
Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente (unanfechtbar), com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. = Ersitzung nach 10 Jahren

Parágrafo único.
Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244.

Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Auf keinen Fall ist Ersitzung möglich bei Staatsgrundstücken / immobiles Staatsvermögen / öffentliche Güter:
siehe Auszug aus der CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL = Verfassung von Brasilien 

Art. 183.
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lheá
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
= Dienigen, die sich eine städtische Grundfläche als Besitz aneignen – maximal 250 m² -, d.h. besetzen in einem Zeitraum von 5 Jahren – ohne Unterbrechung und ohne Einspruch von Dritten, im Gebrauch zum Wohnzweck oder der Familie, erwirbt diese Fläche als Eigentum, solange diejenige Person nicht schon Eigentümer einer anderen Immobilie ist – egal ob urbane Immobilie oder ländliche.
§ 1º – O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

= Die Eigentumsrechte und die Gewährung des Gebrauchsrechtes berechtigen Männer und Frauen gleichwertig, unabhängig vom Zivilstatus.
§ 2º – Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. = keine Ersitzung möglich für öffentliche Güter / Immobilien

Eigentum kann man nur einmal durch Ersitzung / usucapião erwerben, und nur dann wenn man keine andere urbane oder ländliche Liegenschaft besitzt:

Art. 183.
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lheá o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º – O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º – Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. = Öffentliches Allgemeingut kann man nicht durch Ersitzung erwerben – gewisse Strände, Naturschutzgebiete, Parks, Grenzgebiete!!!

Und was gehört dem Staat bzw. sind öffentliches Gut (kann man nicht besetzen oder ersitzen!):

Auszug aus der brasilianischen Verfassung: = CONSTITUIÇÃO

Art. 20.
São bens da União: = Das sind die Güter / immobiles Vermögen der Union von Brasilien:
I – os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos;
II – as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
= Terras devolutas nennt man Grundstücke die der Öffentlichkeit gehören bzw. Staatseigentum.
Also Grundstücke die nicht im Privatbesitz oder Firmenbesitz stehen, auch wenn diese Grundstücke besetzt sind! (besetzte Grundstücke gelten immer noch als „devoluta„)
Im brasilianischen portugiesisch versteht man unter „devoluta“ vor allem in Bezug auf Immobilienrecht lehrstehende oder unbewohnte Grundstücke!
devoluta stammt eigentlich von devolução (Rückgabe) ab!
http://www.dicionarioinformal.com.br/devoluta/
III – os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;

IV – as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países;
as praias marítimas;(Strände)
as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as áreas referidas no art. 26, II;
V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;
VI – o mar territorial;
VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos;
VIII – os potenciais de energia hidráulica;
IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X – as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
usw……

Bei all diesen aufgezählten Gütern ist nur das Erbbaurecht möglich – unter Umständen!! Bei indigenen Gebieten ist keinerlei Eigentums- oder Besitzrecht möglich!

USUCAPIÃO – Auszug aus der brasilianischen Zivilprozessordnung/ LEI No 5.869 Código de Processo Civil

CAPÍTULO VII
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES = über den Akt der Ersitzung von öffentlichen Grundstücken

Art. 941.
Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.

Art. 942.
O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos
confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. (Redação dada pela Lei nº 8.951, de 13.12.1994)

Art. 943.
Serão intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios.
(Redação dada pela Lei nº 8.951, de 13.12.1994)

Art. 944.
Intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministério Público.

Art. 945.
A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.

Auszug aus dem bürgerlichen Gesetzbuch Brasilien
 Art. 102.
Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Und wann beträgt der Zeitraum für die Ersitzung von Liegenschaften 20 Jahre in Brasilien?
Man nennt das dann : Usucapião extraordinário = extraordinäre Ersitzung
Wie das allerdings in der Praxis aussieht, ist mir leider nicht bekannt!

Kataster von Brasilien

Immobilienmakler Brasilien



[Copyright © Text / Bilder - Winfried Michael Zehm ]

[Copyright © Text / Bilder / Fotos - W.M. Zehm ]

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