Grundbuch in Spanien / land registry in Spain – Spain’s Property Registry = registro de la propiedad españa
Das Grundbuch dient dazu, um die Eigentumsrechte an einer Liegenschaft zu registrieren bzw. zu archivieren.
Eingetragen werden in das spanische Grundbuchregister Hypotheken, Eigentümer, alle Titel, Kataster Daten, Hilfsmappen, Erbbaurecht.
Das spanische Hypothekengesetz ist zugleich das spanische Grundbuchgesetz:
Im Internet findet man das spanische Grundbuchsystem auf der Seite:
http://www.registradores.org/
Sind Eintragungen ins Grundbuch verpflichtend per Gesetz oder freiwillig in Spanien?
„En el Derecho español, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria“
Die gegenwärtige Gesetzeslage in Spanien: die Eintragung in Grundbuch ist freiwillig!
Was bedeutet denn eine verpflichtende Eintragung (Tabulierung) ins Grundbuch?
In Österreich wäre das der § 431 des ABGB, und in Deutschland der § 873 BGB das sind die Paragraphen, die zur Eintragung ins Grundbuch verpflichten, sobald der Eigentümer wechselt! Mit anderen Worten: wer nicht im Grundbuch steht, ist nicht Eigentümer!
In Spanien hingegen steht im spanischen Grundbuchgesetz
Artículo 225.
La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro. = trotz Freiwilligkeit der Eintragungen von Immobilien oder dinglichen Rechte ins Grundbuch, sind sie nur glaubwürdig mit einem beglaubigten Zertifikat vom Grundbuchsamt.
Und im spanischen Zivilgesetzbuch unter Artikel 606:
Art. 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Und das bedeutet soviel wie: ……..
Freiwillige Eintragung ins Grundbuch bedeutet jedoch nicht, dass es nicht wichtig wäre! ( … es schadet Dritten nicht, wenn Titel oder Notationen nicht eingetragen sind……..)
Denn auch in Spanien gibt es so etwas wie eine „Rangordnung“ , d.h., wenn zwei Käufer derselben Immobilie einen Kaufvertrag aufweisen kenne, dann hat derjenige, der seine Rechte im Grundbuch eintragen ließ, mehr Rechte!
Die spanische Rangordnung ist festgelegt im spanischen Zivilgesetzbuch unter :
Art. 1473.
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
= Wenn eine selbe Sache verkauft wurde an verschiedene Käufer, so wird das Eigentum an die Person übertragen, die zuerst Besitz ergriffen hat von der Sache im guten Glauben (bewegliche Güter)
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. = handelt es sich um eine Immobilie, so hat derjenige Erwerber den Anspruch, der zuerst ins Grundbuchregister eingetragen wurde!
Also so ganz unwichtig ist das spanische Grundbuchregister sicherlich nicht!
Das spanische Grundbuch Register besteht aus mehreren Büchern:
Aufgezählt und erklärt werden diese Bücher des Grundbuches in der Verordnung „Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario“http://www.investment-portal.net/spanien/gesetzespanien/grundbuchaufbaugesetzspanien.html
Also das Gesetz, das das Ley hipotecaria ergänzt – vergleichbar mit dem Grundbuchanlegungsgesetz in Österreich!
Die Bücher des spanischen Grundbuchsystems (8 Bücher) – in jedem Buch werden verschiedene Rechte oder Pflichten eingetragen:
Artículo 362
En los Registros de la Propiedad se llevarán los libros y cuadernos (Hefte) siguientes:
Libro de inscripciones. = enthält die eingeschriebenen Liegenschaften mit der Grundstücksnummer
Diario de las operaciones del Registro. = Tagebuch
Libro de incapacitados. = (Se inscriben las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes)
Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas, siempre que éstos no se lleven mediante sistema de fichas u otros medios de archivo y ordenación autorizados por la Dirección General = Grundstücksverzeichnis und Personenverzeichnis
Libro de estadística. (Contiene los informes anuales sobre inmuebles matriculados, propiedades y derechos reales limitados inscritos y asientos practicados.) = jährliche Information über verbücherte Liegenschaften, Eigentumsrechte und dingliche Rechte)
libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos. = Spezielles Buch für Anmerkungen / Vormerkungen
Inventario, = (Relación de Libros y legajos que exiten en el Registro, se actualiza anualmente)
y
Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores, juzguen convenientes para sus servicios. = Hilfsmappen
Auf der Seite von
http://www.civilia.es/vivienda/registradores/registradores.html
wird der Grundbuchaufbau gut erklärt – auf spanisch!
Recht auf Auskunft aus diesen Büchern in Spanien?
Jeder hat das Recht auf Einsicht bzw. Auskunft , bei berechtigtem Interesse! (Das ist wieder gleich wie bei der deutschen Grundbuchordnung § 12 – nicht wie in Österreich oder Brasilien wo man jederzeit und ohne Begründung ins Grundbuch Einsicht nehmen darf!)
siehe spanisches Grundbuchgesetz: Artículo 221. (LH) (TÍTULO VIII De la publicidad de los Registros)
Kann man auch über das Internet Einsicht nehmen?
Ja, auf dieser Seite:
http://www.registradores.org/
oder auch : https://buyingahouse.registradores.org/
Und die Kosten: 9,02 Euro für eine beglaubigten Auszug aus dem Eigentumsregister! (aus dem Buch „Índice de fincas“)
Wenn man natürlich aus mehreren Büchern Auszüge will, dann kostet das mehr, siehe:
http://www.registradores.org/certificaciones_registro.jsp
Unter „arancel „ = Tarife
Beglaubigter Grundbuchauszug = certificacion de dominio
nicht beglaubigt = nota simples (kostet dasselbe!)
Die Kosten sind festgelegt im Gesetz : Real Decreto 1427/1989, de 17 de Noviembre
el arancel de los Registradores de la Propiedad = Gebührengesetz für Grundbuchämter (Allerdings stehen in diesem Gesetz noch Pesetas)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112
Man sollte das Grundbuch nicht mit dem Kataster verwechseln – die Eintragung dort ist verpflichtend!
Aber in Spanien muss nicht unbedingt der neue Eigentümer eingetragen werden – dem Finanzamt genügt, dass die Grundsteuern bezahlt werden…..
In Österreich müssen die Daten vom Kataster dem Grundbuch angepasst werden bei einem neuen Eigentümer ( siehe Vermessungsgesetz Österreich § 45)
Und man sollte die NICHT-Eintragungspflicht ins Grundbuch nicht mit der Beglaubigungs- Pflicht einer Urkunde / Dokument verwechseln! Also die gesetzliche Verpflichtung eine Urkunde (escritura) beglaubigen zu lassen ! Vergleichbar mit § 432 ABGB (Österreich ) und § 311 b BGB (Deutschland)
Wegen der Freiwilligkeit zur Eintragung ins Grundbuch ist der beglaubigte Titel (Kaufvertrag, Einantwortungsurkunde, Gerichtsurteil) das wichtigste Dokument im spanischen Immobilienhandel und als Beweis nur gültig mit Beglaubigung eines öffentlichen Notares!
Jedes Grundstück (finca) hat eine eigene Registrierungs- Nummer : die IDUFIR = Identificador Único de Finca Registral – der Personalausweis einer Immobilie in Spanien!
Man kann das Grundbuch auch mit dieser Nummer abfragen – die allerdings nur bei „berechtigtem Interesse “ bekanntgegeben wird vom Eigentümer…..!
Die freiwillige Eintragung der dinglichen Rechte ins Grundbuch gibt natürlich viel Möglichkeiten für Strohmänner! Und das verbunden mit einem Gesetz zur Einsicht in die Bücher nur „bei begründetem Interesse“!
Das sollte die EU und deren EU-Politiker dazu inspirieren, endlich ein einheitliches Grundbuchgesetz einzuführen! Einsicht sollte für ALLE möglich sein und die Tabulation ins Grundbuch verpflichtend für alle EU-Länder!
Ibiza Reminiszenzen – Villa in Ibiza auf Parzelle 13 – das spanische Kataster – Ibiza Video
Kataster von Spanien
„escritura“ in Spanien
„finca“ Grundstück im Sinne des Gesetzes
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